Atina Büyük Daireler Değerlendirme Dosyası — Nea Filadelfia · The Hera · T18 · Aenaon Park · South Moschato · Venus · Temmuz 2026
6
Bölge
6
Proje
Büyük Daireler
Odak
€270K – €399K
Fiyat Bandı
2027 – 2028
Teslim Aralığı
Yönetici Özeti
Dört Öneri, Tek Bakışta
The Hera'daki 11 müsait 2+1 daireyi kat planları üzerinden — ışık, oda/banyo konumları, salon kullanımı ve taşıyıcı düzeni kriterleriyle — inceledik. Üç kişilik bir aile (anne, baba, bir çocuk) için öne çıkan dört daire:
🥇 1. Öneri · Dengeli En İyi
A9
€313.500 €330.000
1. Kat · Ön cephe · 61,0 m² iç + 11,8 m² balkon · 2 banyo. Metrekare, ışık ve balkonu birlikte en iyi veren daire.
🥈 2. Öneri · En İyi Işık
B10
€313.500 €330.000
2. Kat · Ön cephe · 58,0 m² + 11,8 m² balkon · 2 banyo. Ağaç hattının üstünde; listedeki en aydınlık daire.
🥉 3. Öneri · En Geniş + Sessiz
B2
€318.250 €335.000
2. Kat · Arka (veranda) cephe · 61,1 m² · 2 banyo. Listenin en geniş içi; en sessiz uyku konforu.
4. Öneri · Fiyat/Plan Şampiyonu
A3
€294.500 €310.000
1. Kat · Arka cephe · 58,4 m² · 2 banyo. Aynı aile planı ~€19-24K daha uygun; bütçe önceliğinde ilk tercih.
Fiyatlar %5 Avla iskontosu uygulanmış hâlidir (liste fiyatı üstü çizili). Kira-getirisi düşümü (deduction) uygulanmamıştır. Kampanyalı tek 2+1 olan G6 (tek banyo, zemin — €291.060) aile kriterleri nedeniyle ilk 4 dışında tutulmuştur; tam listede yer alır.
Bölge Analizi
Akadimia Platonos / Sepolia — Atina'nın Kuzeybatı Değer Koridoru
Proje, Atina'nın kentsel dönüşüm dinamikleri içinde stratejik konuma sahip Sepolia – Kolonos aksında yer alıyor. Bağımsız fizibilite raporumuza göre bu aks, kentin kuzeybatı koridorunda en yüksek büyüme potansiyeline sahip bölge olarak öne çıkıyor.
Merkeze gerçek yakınlık: Omonia Meydanı'na 2 km, Gazi-Technopolis'e 2,5 km, Akropolis'e ~3,5 km.
Ana arter kesişimi: Kifissos Bulvarı (E75) ile Lenorman Caddesi'nin kesişiminde — Atina'nın lojistik olarak en erişilebilir noktalarından biri.
Metro çifti: Sepolia istasyonu (Hat 2) 10 dk yürüme; komşu Attiki istasyonu Hat 1 + Hat 2 kesişim düğümü — Pire Limanı'na ve Kifissia'ya aktarmasız ulaşım.
Değer açığı: Atina merkezinde ortalama m² fiyatı 2.500–4.000 € bandında; 10.000 €+ seviyesindeki Avrupa başkentlerine karşı belirgin büyüme payı.
Kira istikrarı: Dönüşüm kategorisindeki GV mülklerinde kısa dönem (Airbnb) kiralama yasak — bu, arzı kısıtlı uzun dönem kiralama pazarında istikrarlı ve öngörülebilir getiri anlamına geliyor; geliştiricinin %3 garantisi güvenli taban oluşturuyor.
Gerçek drone görüntüsü — dönüştürülecek mevcut yapı (işaretli) ve yakın çevresi
Bölge Çıpaları — Değeri Taşıyacak Dört Motor
01
Platon Akademisi Parkı
Platon'un akademisini barındıran, Sofokles'in doğduğu tarihi bölge; kültürel miras + geniş yeşil alan. Yürüme mesafesinde arkeolojik park.
02
Votanikos Çifte Dönüşüm
Komşu Votanikos'ta Panathinaikos'un yeni stadyumu + devasa kentsel park projesi: bölgenin sanayi kimliğini değiştirip Sepolia dahil çevre değerlerini yukarı taşıyacak.
03
Metro Ağı Genişliyor
Hat 2'nin batıya (Ilion) uzatılması ve yeni Hat 4 inşası metro erişimli bölgelerin değerini artırıyor; Sepolia bu ağın merkezi düğümü.
04
250K Dönüşüm Arbitrajı
Standart konutlarda Golden Visa eşiğinin 800.000 €'ya çıkması, 250.000 €'luk dönüşüm projelerine talebi yoğunlaştırıyor — gelecekte satışta geniş alıcı havuzu.
Ulaşım & Mesafeler
Günlük Yaşam Yürüme Mesafesinde
2-3 dk
Süpermarket
2-3 dk
Kafe & Çarşı
2-10 dk
Park & Meydanlar
10 dk
Metro (Sepolia)
200 m
Okul (İlkokul)
2 dk
E75 Otoyol (Araç)
10-15 dk
Şehir Merkezi (Araç)
15 dk
Pire Limanı (Araç)
20 dk
Üniversiteler (Metro)
35 dk
Havalimanı (Araç)
Gerçek Yakın Çevre
Mahalleyi Olduğu Gibi Gösteriyoruz
Platon Akademisi Parkı — yürüme mesafesindePark içi yeşil alanlarKolonos Açıkhava TiyatrosuSepolia Metro İstasyonu (Hat 2) — 10 dkTechnopolis-Gazi — 2,5 kmBölgenin gerçek dokusu — drone
Bina Kalitesi
Bölgede Rakipsiz "Lüks Rezidans" Segmenti
Sepolia ve çevresindeki konut stoğunun ~%90'ı asansörsüz, otoparksız ve sosyal donatısız eski binalardan oluşuyor. Ticari binadan konuta tam dönüşüm olan The Hera (57 daire), bu stokta karşılığı olmayan bir ürün sunuyor:
60 m² spor salonu + lounge/co-working alanı — bina sakinlerine özel.
28 araçlık kapalı otopark + 29 depo — bölgede istisna.
A+ enerji sınıfı, tam eşyalı teslim, her dairede balkon/veranda.
%3 garantili yıllık kira — boşluk/kiracı risklerine karşı taban gelir.
Yeni üretim maliyet tabanının (3.500–4.000 €/m²) üzerinde konumlanan premium fiyatın gerekçesi bu donatı seti; ikinci el Sepolia stoğu (2.200–2.500 €/m²) ile aynı ligde değil.
Çatı katı termal havuz & lounge2+1 salon — açık plan mutfak
Ana yatak odasıBanyo — her 2+1'de iki adetYenilenen cephe — Irous 13
Kat Planları
Önerilen 4 Daire — Plan Üzerinde
Aşağıdaki plan 1–3. katların ortak yerleşimidir (A/B/C katları birebir aynı düzendedir). B2 ve B10, ikinci katta A2 ve A10 ile aynı konumdadır. Islak hacimler koridor hattındaki servis bandında toplanır — cepheden ışık çalmaz; salon + ana yatak odası veranda cephesinde, ikinci oda ara ışıklıktan aydınlanır. Taşıyıcı düzeni daire ayrım duvarlarındadır: yaşam alanına taşan kolon yoktur.
4 · A3
🥉 B2 (2.kat)
🥇 A9
🥈 B10 (2.kat)
1–3. katlar ortak planı · işaretler önerilen dairelerin konumunu gösterir · ön cephe altta (sokak/veranda bandı), arka veranda cephesi üstte, çekirdek sağda
Seçenek A — 2 yatak odası · 2 banyo tip planı
2+1 mobilyalı üst görünüm
Giriş katı (G2 · G6 bu katta)
4. kat — çatı terasları & havuz katı
Detaylı Değerlendirme
Neden Bu Dördü?
🥇 A9 · 1. Kat · Ön Cephe · €313.500
61,0 m² iç + 11,8 m² balkon · 2+1 · 2 banyo. Cephenin ortasında, tam boy cam; salon–balkon hattı kesintisiz. Ana yatak odası cephede, ebeveyn banyosu bitişik; ikinci banyo holden. Metrekare + ışık + balkon dengesinde listenin en iyisi. Aile yaşamı için birinci tercihimiz.
🥈 B10 · 2. Kat · Ön Cephe · €313.500
58,0 m² + 11,8 m² balkon · 2+1 · 2 banyo. A10'un bir üst katı: sokak ağaç hattının tamamen üzerinde — listedeki en iyi doğal ışık. Aynı fiyata A9'dan ~3 m² küçük; çocuk odası ~9–10 m². Işık önceliğindeyse birinci sıraya çıkar.
🥉 B2 · 2. Kat · Arka Cephe · €318.250
61,1 m² · 2+1 · 2 banyo — listenin en geniş içi. Sokak yerine arka verandaya bakar: en sessiz uyku konforu; küçük çocuklu aile için güçlü artı. Ödün: balkon 6,7 m². Sessizlik + metrekare öncelikliyse ilk tercih.
4️⃣ A3 · 1. Kat · Arka Cephe · €294.500
58,4 m² + 7,6 m² balkon · 2+1 · 2 banyo. Podyumdakilerle aynı çift banyolu aile planı, ~€19–24K daha uygun. Işık profili mütevazı (1. kat + arka cephe). Bütçe verimliliği önceliğindeyse en rasyonel giriş.
Elemelerin gerekçesi: G6 (€291.060, kampanyalı) fiyat lideri olsa da tek banyo + zemin kat; G2 zemin + arka cephe + 5 m² balkonla listenin en zayıf ışık profili. A8, A9'un simetrik ikizidir (aynı puan — A9 temsilci seçildi). C3 iyi kat ışığına rağmen arka cephe + küçük balkonla B2'nin gerisinde kalır. Pusula yönü broşürde belirtilmemiştir; kesin güneş yönü geliştiriciden teyit edilecektir.
Tam Liste
11 Müsait 2+1 — Fiyat Çalışması
Ünite
Kat
Oda
Banyo
İç m²
Balkon m²
Liste
%5 İskontolu
Kampanyalı (−%7,6)
G6
Zemin
2+1
1
60,4
7,7
€315.000
€299.250
€291.060
4️⃣ A3
1. Kat
2+1
2
58,4
7,6
€310.000
€294.500
—
G2
Zemin
2+1
2
61,0
5,1
€320.000
€304.000
—
A10
1. Kat
2+1
2
58,0
11,8
€320.000
€304.000
—
B3
2. Kat
2+1
2
58,4
7,6
€320.000
€304.000
—
A2
1. Kat
2+1
2
61,1
6,7
€325.000
€308.750
—
A8
1. Kat
2+1
2
60,9
11,8
€330.000
€313.500
—
🥇 A9
1. Kat
2+1
2
61,0
11,8
€330.000
€313.500
—
🥈 B10
2. Kat
2+1
2
58,0
11,8
€330.000
€313.500
—
C3
3. Kat
2+1
2
58,4
7,6
€330.000
€313.500
—
🥉 B2
2. Kat
2+1
2
61,1
6,7
€335.000
€318.250
—
Fiyatlar geliştirici liste fiyatları (Temmuz 2026) üzerinden hesaplanmıştır; kira-getirisi düşümü (deduction) uygulanmamıştır. G6'daki kampanya fiyatı %5 + %2,6 (toplam %7,6) içerir; kampanya modeli yalnız bu üniteyi kapsar. A7, B8, C1, D5 rezerve; bahçe katı üniteleri talep üzerine liste dışıdır. Fiyatlar önceden haber verilmeksizin değişebilir.
Öne Çıkan Yeni Proje · Büyük Daireler
Nea Filadelfia Suites — Kuzey Atina'nın Bahçe Şehri
Sizin için özellikle seçtiğimiz proje. Nea Filadelfia, Kuzey Atina'nın "bahçe şehir" dokusunda, sakin ve dengeli büyüyen bir ilçe. Golden Gate'in yeni projesi Nea Filadelfia Suites, zemin katında 2.000 m² süpermarket bulunan A+ enerjili bir rezidans — ve elimizdeki en geniş teraslı daireler burada.
Büyük daire arzı: Çatı katı teraslı penthouse'lar 87–99 m² toplam alana kadar; bölgedeki tipik daire stoğunda karşılığı zor.
Metro çifti: Perissos (Hat 1) 10 dk — Pire Limanı ve şehir merkezine aktarmasız; planlı Hat 4 ile gelecekte ikinci hat.
OPAP Arena etkisi: AEK'nın yeni stadyumu (2022) bölgenin ekonomik canlanmasını başlattı; 8 dk mesafede.
Golden Visa uygun (€250.000 eşiği) · teslim 2027 Q2-3 · %10 peşinatla giriş · %3–4 kira getirisi bandı.
Nea Filadelfia Suites — proje render'ı (A/B/Z blok)
Bölge Çıpaları — Değeri Taşıyacak Dört Motor
01
OPAP Arena (AEK Stadyumu)
2022'de açılan modern stadyum + çevre düzenlemesi, uzun süre atıl kalan bölgeyi canlandırdı; ticari doku ve talep artışının motoru. 8 dk mesafede.
02
Alsos Neas Filadelfeias
Nea Filadelfia'nın büyük şehir ormanı/parkı — "bahçe şehir" kimliğinin kalbi. 5 dk yürüme; geniş yeşil alan, aile ve yaşam kalitesi çıpası.
03
Metro Hat 1 + Planlı Hat 4
Perissos istasyonu (Hat 1) Pire ve merkeze aktarmasız bağlar; planlı Hat 4 bölgeye ikinci metro hattı getirerek erişim ve değeri yukarı taşıyacak.
04
250K Dönüşüm Arbitrajı
Standart konutta GV eşiğinin €800.000'a çıkması, €250.000 bandındaki GV-uygun projelere talebi yoğunlaştırıyor — gelecekte geniş alıcı havuzu.
Ulaşım & Mesafeler
Günlük Yaşam & Ulaşım
Zemin
Süpermarket (2.000 m²)
5 dk
Alsos Parkı
8 dk
OPAP Arena
10 dk
Metro (Perissos · Hat 1)
10-15 dk
Şehir Merkezi (Araç)
~30 dk
Havalimanı (Araç)
Bina Kalitesi
A+ Enerji · Zemin Süpermarket · Teraslı Daireler
Nea Filadelfia Suites, bölgedeki tipik eski konut stoğunun aksine sıfır, A+ enerji sınıfı bir üretim:
A+ enerji sınıfı + çatıda güneş panelleri — düşük işletme gideri.
Zemin katta 2.000 m² süpermarket — günlük yaşam binanın altında; kira/likidite için de değerli ticari çekirdek.
Otopark + modern iç mimari; 39–120 m² esnek daire tipleri (stüdyodan geniş teraslıya).
Çatı katı (Z blok) teraslı penthouse'lar — 50 m²'ye varan özel teraslarla açık yaşam.
Golden Visa uygun; teslim 2027 Q2-3; %10 peşinatla giriş.
Proje render — yaşam alanıCephe render'ı
İç mekan renderOrtak alan / cepheProje görünümü
Kat Planları
Büyük Daireler — Plan Üzerinde
Proje A (1. kat), B (2. kat) ve Z (çatı) bloklarından oluşur. Hamit Katırcıoğlu bey için önerdiğimiz büyük daireler A-25 · A-26 (1. kat) ve B-25 · B-26 (2. kat) — en geniş iç mekanlı üniteler — A ve B bloklarındadır. Aşağıda ilgili kat planları:
1. kat (A) — A-25 · A-26 önerilen büyük daireler
2. kat (B) — B-25 · B-26 (aynı plan, üst kat)
Çatı katı (Z) — geniş teraslı penthouse alternatifleri
Öne Çıkan Seçki
Hamit Katırcıoğlu Bey İçin "Büyük Daireler"
Hamit Katırcıoğlu bey için A ve B bloklarının en geniş iç mekanlı dairelerini önerdik — 78–88 m² kapalı yaşam alanı, toplam 90–97 m²'ye varan geniş aile daireleri. A-25/B-25 ve A-26/B-26 birebir aynı plandır (A = 1. kat, B = 2. kat):
🏆 En Geniş · 1. Kat
A-25
96,8 m²
1. Kat (A) · 87,8 m² iç + 9,0 m² balkon. A/B bloklarının en geniş iç mekanlı dairesi — ferah aile yaşamı.
🏆 En Geniş · 2. Kat
B-25
96,8 m²
2. Kat (B) · 87,8 m² iç + 9,0 m² balkon. A-25 ile birebir aynı plan, bir üst katta — daha iyi ışık ve manzara.
🥈 İkinci En Geniş · 1. Kat
A-26
90,2 m²
1. Kat (A) · 78,6 m² iç + 11,6 m² balkon. Geniş iç mekan ile ferah balkon dengesi.
🥈 İkinci En Geniş · 2. Kat
B-26
90,2 m²
2. Kat (B) · 78,6 m² iç + 11,6 m² balkon. A-26'nın üst kat ikizi; aynı geniş plan.
Ünite
Kat / Blok
İç m²
Balkon m²
Toplam m²
Teslim
Fiyat
🏆 A-25
1. Kat (A)
87,8
9,0
96,8
2027 Q2-3
€270.000
🏆 B-25
2. Kat (B)
87,8
9,0
96,8
2027 Q2-3
€270.000
🥈 A-26
1. Kat (A)
78,6
11,6
90,2
2027 Q2-3
€270.000
🥈 B-26
2. Kat (B)
78,6
11,6
90,2
2027 Q2-3
€270.000
Not: Bu dört daire için fiyat daire başına €270.000'dur (geliştirici teklifi, bu üniteler özelinde). A-25/B-25 ve A-26/B-26 birebir aynı plandır (A = 1. kat, B = 2. kat); kat/pusula ve teslim tarihi geliştirici planından teyit edilecektir.
Alternatif Değerlendirme
Diğer Bölgeler, Diğer Projeler — Bölge Bölge
Kararın sağlıklı olması için Hera'yı portföyümüzdeki güçlü alternatiflerle, bölgeleriyle birlikte yan yana koyuyoruz. Her projede aynı disiplinle: bölge karakteri, bölge çıpası, proje kimliği ve önerdiğimiz daireler.
BÖLGE 2 · NEO FALIRO — Rivierası'nın Başlangıcı
Aenaon Park Residences
Bölge: Neo Faliro, Pire ile Atina'nın buluştuğu sahil hattıdır — Atina Rivierası burada başlar. Yürüme mesafesinde Stavros Niarchos Kültür Merkezi (SNFCC ~2 km): Ulusal Opera, Milli Kütüphane ve 21 hektarlık park. Tramvay ve banliyö hattı kapıda; Faliro Körfezi rehabilitasyon programı sahil şeridini yeniliyor.
Bölge çıpası: SNFCC etkisi + Faliro Körfezi dönüşümü — kültür-sahil aksında kalıcı değer.
Proje: Riviera konseptli blok; her dairede balkon; teslim 2027-2028.
Dürüst kıyas: 2+1'ler kompakt (44 m²) ve balkon 4 m², tek banyo — aynı bütçeyle Hera'dan 14-17 m² küçük. Karşılığında satın alınan şey: denize ve SNFCC'ye yürüme mesafesi.
01
Stavros Niarchos (SNFCC)
Ulusal Opera + Milli Kütüphane + 21 hektar park (~2 km); kültür-sahil aksının çıpası.
02
Faliro Körfezi Dönüşümü
Sahil şeridi rehabilitasyon programı; marina ve kıyı yenileniyor.
03
Tramvay + Banliyö
Sahil hattı toplu ulaşımı kapıda; Atina Rivierası burada başlar.
Ünite
Kat
Oda·Banyo
İç m²
Balkon
Liste
%4 İskontolu
A18
1. Kat
2+1 · 1
44,0
4,0
€320.000
€307.200
B18
2. Kat
2+1 · 1
44,0
4,0
€330.000
€316.800
Daire yorumu: iki ünite aynı plan dikeyidir; B18 bir kat yukarıda, +€9.600 karşılığında daha iyi ışık/manzara alır. Bütçe içi tek "deniz yaşamı" alternatifimiz budur.
Aenaon Park — çatı terasından Riviera manzarası
Deniz manzaralı çatı havuzu & barÇevre — Atina Rivierası'nda proje konumu (hava)Çevre — Faliro/marina hattı, gerçek hava fotoğrafı
BÖLGE 3 · MOSCHATO — Merkez ile Deniz Arasında Aile Mahallesi
South Moschato
Bölge: Moschato, merkez–Pire aksında ızgara planlı, sakin ve oturmuş bir aile mahallesidir. Metro Hat 1 istasyonu 700 m, ilkokul 200 m, sahil 1,8 km, SNFCC 2,6 km. Gösterişsiz ama günlük yaşam pratiği en yüksek bölgelerden biri.
Bölge çıpası: SNFCC yakınlığı + Hat 1 metro + istikrarlı yerleşik doku — spekülatif değil, "yaşanan mahalle" değeri.
Proje:A enerji sınıfı yepyeni dönüşüm; 18 daire (2.-3. kat); depo dahil; teslim 2028 Q2 (+3 ay tolerans).
Dürüst kıyas: 2+1'ler 51-52 m², tek banyo; fiyat Hera'nın ~€26-40K üstü. Karşılığı: sıfır bina + A enerji + geniş balkonlar.
01
SNFCC Yakınlığı
2,6 km; kültür-sahil aksının etki alanında.
02
Metro Hat 1
İstasyon 700 m — merkez ve Pire'ye doğrudan bağlantı.
03
Oturmuş Aile Dokusu
İlkokul 200 m; spekülatif değil, 'yaşanan mahalle' değeri.
Ünite
Kat
Oda·Banyo
İç m²
Balkon
Liste
%3 İskontolu
2.9
2. Kat
2+1 · 1
51,8
13,0
€350.000
€339.500
2.5
2. Kat
2+1 · 1
52,3
17,5
€364.000
€353.080
Daire yorumu: 2.5'in 17,5 m² balkonu, balkon-dahil birim fiyatta onu 2.9'un önüne geçirir (€5.058 vs €5.239) — açık alan seven aile için 2.5, salt bütçe için 2.9.
South Moschato — bina cephesi, El. Venizelou 90
Gece cephesi — A enerji sınıfı yeni yapıBina girişiÇevre — ağaçlı cadde dokusu
BÖLGE 4 · ELLINIKO — The Ellinikon Mega Dönüşümünün Kapısı
Venus Athens Riviera
Bölge: Elliniko, eski havalimanı arazisinde yükselen The Ellinikon'un — Avrupa'nın en büyük kentsel dönüşüm projesinin — hemen yanıbaşıdır: marina, sahil parkı, kuleler, alışveriş ve otel yatırımları. Venus (Afroditis 24) bu dalganın konut dokusundaki adresidir; metro Elliniko istasyonu yakın.
Bölge çıpası: The Ellinikon değer dalgası — Atina'nın en iddialı büyüme hikâyesi; ancak bu hikâye fiyata büyük ölçüde işlenmiş durumda.
Proje: Riviera konumu, teslim 2028 Q3; projede kalan tek 2+1 aşağıdaki ünitedir.
Dürüst kıyas: 50,3 m² tek banyoya €399.000 — bu listedeki en yüksek birim fiyat. Uzun vadeli Ellinikon gelişiminden pay almak isteyen alıcı profiline hitap eder.
01
The Ellinikon
Avrupa'nın en büyük kentsel dönüşümü — marina, park, kuleler; hemen yanıbaşında.
02
Metro Elliniko
Hat 2 istasyonu yakın; merkez ve havalimanı erişimi.
03
Riviera Sahili
Sahil parkı ve plajlar; premium yaşam dalgası fiyata işlenmekte.
Ünite
Kat
Oda·Banyo
İç m²
Balkon
Liste
%5 İskontolu
2.6
2. Kat
2+1 · 1
50,3
6,5
€420.000
€399.000
Daire yorumu: projenin son 2+1'i olması kıtlık değeri taşır; ancak €7.932/m² (iç) ile karşılaştırma setinin en yüksek birim fiyatıdır.
Venus — havuzlu iç avlu, Elliniko
Site içi yüzme havuzuHavuza bakan balkonlarBina girişi — Afroditis 24
Ek Alternatif · Şehir Merkezi 2+1
T18 City Residences — Atina Merkez
Hamit Katırcıoğlu bey için portföye eklediğimiz şehir-merkezi seçeneği. T18'de odak müsait 2+1 (2 yatak odalı) daireler — tam mobilyalı, ortak gym ve depolu, portföydeki en erken teslimli proje.
ATİNA MERKEZ — Şehrin Kalbinde Turnkey Rezidans
T18 City Residences
Bölge: Atina'nın merkezi dokusunda, çarşı–metro–kültür üçgeninin içinde bir şehir rezidansı. Merkez konumun getirdiği yüksek ve sürekli kiralama talebi + likidite; tam mobilyalı teslim ile kiralamaya hazır ürün.
Bölge çıpası: merkez konum + metro erişimi + şehir merkezinde arzı sınırlı yeni üretim — kalıcı kiralama talebi.
Proje: tam mobilyalı, ortak gym + kişisel depo, geniş balkonlar; portföydeki en erken teslim: Ocak 2027.
Ödeme: teslime kadar taksit — %20 rezervasyon / %20 sözleşme / %20 inşaat / %10 tamamlanma / %10 teslim.
2+1 odak: Hamit Katırcıoğlu bey için müsait 2+1 daireler aşağıda — 54 m² iç, ferah balkon, tam mobilyalı.
01
Merkez Konum
Çarşı, metro ve kültür yürüme mesafesinde; şehir merkezinde sürekli kiralama talebi ve likidite.
02
En Erken Teslim
Ocak 2027 — portföydeki en hızlı anahtar; erken kira geliri + erken GV süreci.
03
Turnkey + Kira Hazır
Tam mobilyalı, gym + depo; teslimde kiraya hazır, ek yatırım gerektirmez.
Ünite
Kat
Oda·Banyo
İç m²
Balkon
Toplam
Fiyat
G2
Zemin
2+1 · 1
54
7,0
61
€278.250
A3
1. Kat
2+1 · 1
54
5,0
59
€288.750
C3
3. Kat
2+1 · 1
54
5,0
59
€304.500
D3
4. Kat
2+1 · 1
54
5,0
59
€309.750
Daire yorumu: dördü de aynı 54 m² iç plan (2+1, 1 banyo, tam mobilyalı); kat yükseldikçe fiyat ve ışık artar — G2 zemin en uygun (€278K), D3 4. kat en yüksek (€310K). Hepsi müsait. Fiyatlar geliştirici liste fiyatıdır (Temmuz 2026); Avla iskontosu görüşmede netleşir. Ayrıca müsait 1+1 ve zemin 3+1 dupleks (G1, €336K) de vardır.
T18 City Residences — Atina Merkez render
Bölgeler Arası Karşılaştırma
Altı Bölge, Objektif Bakış
Bölge · Proje
Karakter
Çıpa
Metro
Deniz
2+1 bandı (isk.)
€/m² iç
Banyo
Teslim
Nea Filadelfia · N. Filadelfia Suites
Kuzey "bahçe şehir"
OPAP Arena · Alsos · Hat 4
10 dk (Perissos H1)
—
€270K
€3,1–3,4K
1
2027 Q2-3
Akadimia Platonos · Hera
Merkez KB değer koridoru
Platon Parkı · Votanikos · Hat 4
10 dk (Sepolia)
—
€294,5–318K
€5,0–5,4K
2
2027 Q2
Neo Faliro · Aenaon
Sahil + kültür aksı
SNFCC · Faliro Körfezi dönüşümü
Tramvay/banliyö
Yürüme
€307–317K
€7,0–7,2K
1
2027-28
Moschato · South Moschato
Sakin, pratik aile mahallesi
SNFCC · Hat 1 · okul dokusu
700 m (Hat 1)
1,8 km
€339–353K
€6,6–6,8K
1
2028 Q2
Elliniko · Venus
Riviera mega dönüşüm
The Ellinikon
Yakın (Elliniko)
Yakın
€399K
€7,9K
1
2028 Q3
Atina Merkez · T18
Şehir merkezi turnkey
Merkez konum · en erken teslim
Yakın
—
€278–310K (2+1)
€5,2–5,7K
1
2027 Q1 (Oca)
💶 Fiyat / Değer
Hera açık ara önde: birim fiyatı alternatiflerin %21-36 altında ve çift banyolu tek seçenek. Sepolia hâlâ "erken evre" — değer açığı korunuyor. Elliniko ise hikâyesi büyük ölçüde fiyatlanmış bölge.
🌊 Yaşam Tarzı / Deniz
Deniz ve kültür yaşamında sıralama net: Aenaon > Elliniko > Moschato (1,8 km) > Hera (deniz yok). Deniz vazgeçilmezse bütçe içindeki tek cevap Aenaon'dur — bedeli metrekareden ödenir.
👨👩👦 Aile Pratiği
Okul, market, sessizlik ve donatı birlikte bakıldığında Hera (bina içi yaşam + merkez erişimi) ile Moschato (mahalle pratiği + okul 200 m) öne çıkar. Aenaon kompakt m² nedeniyle 3 kişilik ailede zorlanır.
📈 Büyüme Hikâyesi & Teslim
En iddialı anlatı Elliniko'nun; en erken anahtar ise Hera'nın (2027 Q2) — alternatiflerden 6-15 ay önce. Erken teslim = erken kira geliri = erken GV süreci.
Birim Fiyat Analizi
€/m² — Balkon Hariç ve Balkon Dahil
Tüm fiyatlar iskontolu tutarlar üzerinden hesaplanmıştır. "Balkon dahil" sütunu iç alan + balkon toplamına bölünmüş fiyattır.
Proje · Ünite
Kat
Banyo
İç m²
Balkon
İskontolu
€/m² balkon hariç
€/m² balkon dahil
Teslim
🏆 Nea Filadelfia · A-25
1. Kat
—
87,8
9,0
€270.000
€3.074
€2.789
2027 Q2-3
🏆 Nea Filadelfia · B-25
2. Kat
—
87,8
9,0
€270.000
€3.074
€2.789
2027 Q2-3
Nea Filadelfia · A-26
1. Kat
—
78,6
11,6
€270.000
€3.437
€2.994
2027 Q2-3
Nea Filadelfia · B-26
2. Kat
—
78,6
11,6
€270.000
€3.437
€2.994
2027 Q2-3
Hera · A3
1. Kat
2
58,4
7,6
€294.500
€5.043
€4.462
2027 Q2
Hera · A9
1. Kat
2
61,0
11,8
€313.500
€5.139
€4.306
2027 Q2
T18 · G2 (2+1)
Zemin
1
54,0
7,0
€278.250
€5.153
€4.561
2027 Q1
Hera · B2
2. Kat
2
61,1
6,7
€318.250
€5.209
€4.694
2027 Q2
T18 · A3 (2+1)
1. Kat
1
54,0
5,0
€288.750
€5.347
€4.894
2027 Q1
Hera · B10
2. Kat
2
58,0
11,8
€313.500
€5.405
€4.491
2027 Q2
T18 · C3 (2+1)
3. Kat
1
54,0
5,0
€304.500
€5.639
€5.161
2027 Q1
T18 · D3 (2+1)
4. Kat
1
54,0
5,0
€309.750
€5.736
€5.250
2027 Q1
Moschato · 2.9
2. Kat
1
51,8
13,0
€339.500
€6.554
€5.239
2028 Q2
Moschato · 2.5
2. Kat
1
52,3
17,5
€353.080
€6.751
€5.058
2028 Q2
Aenaon · A18
1. Kat
1
44,0
4,0
€307.200
€6.982
€6.400
2027-28
Aenaon · B18
2. Kat
1
44,0
4,0
€316.800
€7.200
€6.600
2027-28
Venus · 2.6
2. Kat
1
50,3
6,5
€399.000
€7.932
€7.025
2028 Q3
Okuma: Liste €/m² (balkon hariç, iç mekan) artan sıraya göre dizilmiştir — en uygun birim fiyat üstte. Nea Filadelfia açık ara en uygun (daire başına €270.000 → €3.074–3.437/m² iç); onu Hera (2027 Q2) ve T18 şehir merkezi 2+1'leri (€5.153–5.736, en erken teslim Ocak 2027) izler; Moschato–Aenaon orta bant, Venus €7.932 ile en yüksek. Aynı bütçeye karşılık en çok iç m²'yi Nea Filadelfia verir — €270.000'e 87,8 m²'ye kadar iç mekan.
Sonuç
Karar Sizin
Altı bölge, altı farklı yaşam — tercih tamamen size ait
Bu dosyada altı bölgeyi, büyük daire seçkisini ve şehir-merkezi 2+1'leri aynı disiplinle, aynı ölçütlerle önünüze koyduk. Her kapının açıldığı yaşam farklı; hangisinin sizin aileniz için doğru olduğuna en iyi siz karar verirsiniz:
· Nea Filadelfia — Suites (Büyük Daireler): Kuzey bahçe şehir; elimizdeki en geniş teraslı daireler (99 m²'ye kadar), zemin süpermarket, A+ enerji, Metro Hat 1 + planlı Hat 4.
· Akadimia Platonos — The Hera: merkez erişimi, çift banyolu geniş planlar, bina içi havuz/gym, en erken teslim.
· Neo Faliro — Aenaon: denize ve SNFCC'ye yürüme mesafesi, çatı havuzlu Riviera yaşamı; kompakt metrekare.
· Moschato — South Moschato: okul-metro-mahalle pratiği, A enerji yepyeni bina, geniş balkonlar.
· Elliniko — Venus: The Ellinikon mega dönüşümünün içinde, havuzlu site; en yüksek bilet.
· Atina Merkez — T18: şehir merkezinde tam mobilyalı 2+1'ler, gym + depo, portföydeki en erken teslim (Ocak 2027); kiralamaya hazır.
Tüm rakamlar, planlar ve bölge verileri yukarıda şeffaf biçimde karşılaştırıldı. Değerlendirmenizin ardından dilediğiniz daire(ler) için yerinde görüntüleme, video tur veya rezervasyon adımlarını birlikte planlarız — karar sürecinin her aşamasında yanınızdayız.
